FUERA DE ORDENACION - CAMBIO EN EL PLANEAMIENTO - STSJ MU 1294/2023 - ECLI:ES:TSJMU:2023:1294

TERCERO. - El art. 112 de la LOTURM 13/2015, establece el régimen de fuera de ordenación para aquellos edificios, ya terminados y por lo tanto en uso, cuando por el cambio de planeamiento dejan de cumplir todos los parámetros urbanísticos y establece lo siguiente: 

1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico que resultaren sustancialmente disconformes con las determinaciones del mismo serán considerados fuera de ordenación. 

2. El planeamiento señalará aquellos supuestos en que será de aplicación este régimen de fuera de ordenación y fijará los márgenes de tolerancia precisos para ajustar su alcance a las edificaciones incompatibles con la ordenación, que deberán quedar identificadas en el plan. Entre estos supuestos deberán incluirse en todo caso las edificaciones que impidan la ejecución de los viales y dotaciones públicas previstas en el planeamiento. 

3. No podrán realizarse en ellas obras de aumento de volumen, modernización o que supongan un incremento de su valor de expropiación, aunque sí las reparaciones requeridas para el mantenimiento de la actividad legítimamente establecida, con independencia de la obligación genérica de los deberes de conservación. 

4. No obstante, cuando no se dificulte la ejecución de las determinaciones previstas en el planeamiento, podrán admitirse usos, obras o instalaciones de carácter provisional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo anterior. 

Argumenta el juez de instancia que no resulta de aplicación la Ordenanza de Edificación del Ayuntamiento de Murcia, por ser una norma de rango inferior y que, además, debe entenderse derogada por la LOTURM. Este planteamiento no es correcto, pues la Ordenanza se limita a desarrollar y completar la ordenación sobre edificación y uso del suelo en un detalle que no es posible en la Ley, al no poder regular esta todos los tipos de obras y en qué medida pueden constituir mera reparación o exceder de ésta. En este caso la Ordenanza vigente se aprobó para armonizar su contenido con el Real Decreto 314/2006, por el que se aprobó el Código Técnico de la Edificación. 

En segundo lugar, se incurre también en errónea interpretación al considerar que si las obras son necesarias resulta irrelevante el aumento de valor. No es así. Como alega la parte demandada el destino de un edificio, construcción o instalación fuera de ordenación es que desaparezca pues es incompatible con el planeamiento. Y en este caso lo es pues, con independencia de que el uso de la zona sea en el nuevo planeamiento residencial, el lugar en que se encuentra el edificio está destinado a vial, por lo que tendrá que ser demolido y habrá que indemnizar por ello a la propiedad. También se encuentra fuera de ordenación por no cumplir parcela mínima y retranqueo a linderos. 

En cuanto a la obra, debe precisarse que se trata de rehabilitación de vivienda en suelo Urbanizable Especial. Zona SH. Huerta Tradicional. Y, como se ha dicho, la edificación no cumple las condiciones urbanísticas de aplicación antes de la aprobación de Planes Especiales en cuanto a parcela mínima y retranqueo a linderos. Esto no ha sido discutido en el proceso. Tampoco que la vivienda se encuentra en régimen de fuera de ordenación, por no cumplir esos parámetros, y porque parte de la misma ocupa espacio destinado a vial.

Sentado lo anterior, y respecto a la obra ejecutada, no consiste únicamente en sustituir una cubierta, sino en llevar a cabo la rehabilitación de la vivienda. En cuanto a la sustitución completa de la cubierta no es una mera reparación, sino una obra que afecta a un elemento estructural, moderniza el edificio e incrementa su valor. Expresamente se había denegado la licencia por el Ayuntamiento para ejecutar esa obra. Pretende ampararse la realización sin licencia en el riesgo que, según se dice, había para los moradores de la vivienda, pero del proceso de ejecución que se describe en el informe del Arquitecto Sr. Doroteo , se extraen varias conclusiones que desvirtúan la alegada necesidad de la inmediata sustitución de la cubierta sin licencia. Así, pudo el técnico asegurarse del estado de la cubierta antes de proceder al retejado, y en caso de observar que era necesaria la rehabilitación de este elemento realizar el correspondiente proyecto con las obras estrictamente necesarias para evitar riesgos para la seguridad de las personas y/o del edificio, y someterlo a la autorización del Ayuntamiento. Entre tanto, se podía adoptar la solución técnica provisional más correcta para evitar cualquier daño y requerir una inspección por técnicos del Ayuntamiento para que se comprobara el estado de la cubierta existente. En última instancia, si la vivienda resultaba inhabitable por necesitar reparaciones completas sobre estructuras, también podía instarse un expediente de ruina. Esta situación está expresamente prevista en el artículo 271.2 c) de la LOTURM. 

En definitiva, lo que no resulta admisible es que, tras denegarse una licencia, se proceda a acometer la obra, y, además, se ejecuten otras tantas en la vivienda, -como resulta de las propias fotografías obrantes en el expediente y de la prueba practicada en el proceso- que exceden considerablemente de una mera reparación e incrementan el valor del edificio, dificultando, por tanto, la ejecución del planeamiento. Así, como se razona en la resolución recurrida, de conformidad con el artículo 2.1.7 de las Normas Urbanísticas del Plan General, los propietarios de esta clase de suelo podrán promover su transformación urbanística mediante la aprobación de un Plan Especial de Adecuación Urbanística, con los deberes establecidos en el artículo 136 de la LOTURM, y el establecimiento de un sistema que permita la equitativa distribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento. Y si no se llegara a aprobar ese Plan Especial, la propietaria de la edificación podrá instar del Ayuntamiento lo que estime pertinente, pero no resulta admisible la ejecución de obras sin licencia en un edificio fuera de ordenación. 

Consta en la certificación catastral obrante en el expediente administrativo que la construcción es del año 1957, por lo que la recurrente ha conocido el estado de la misma, las obras que resultaban necesarias para convertirla en vivienda, y si ello era posible habida cuenta de su clasificación urbanística y situación de fuera de ordenación. 

Procede, por todo ello estimar el recurso, revocar la sentencia apelada, y, entrando a conocer del fondo del asunto se desestima por ser el acto impugnado conforme a derecho.

MARIA CONSUELO URIS LLORET