Vivir fuera de ordenación no genera derecho a indemnización TSJ Murcia, Sentencia nº 97/2025 — ECLI:ES:TSJMU:2025:410

 Los propietarios de una vivienda reclaman indemnización por la pérdida de su edificación como consecuencia de la ejecución del planeamiento, alegando que se trataba de su vivienda habitual. El Ayuntamiento y la Junta de Compensación reconocen únicamente indemnización por desalojo, negando valor indemnizable a la edificación por tratarse de una construcción sin licencia y no legalizable, incursa en situación de fuera de ordenación.

La sentencia es especialmente relevante porque aborda de forma directa y sistemática el régimen jurídico del fuera de ordenación y sus efectos indemnizatorios. La Sala parte de un dato determinante: la edificación se construyó sin licencia urbanística y, conforme a los informes técnicos municipales, no resulta legalizable al infringir parámetros esenciales (parcela mínima, entre otros). De ahí que, aunque figure en Catastro y haya sido objeto de tributación, ello no le otorga cobertura urbanística alguna.

El Tribunal recuerda con claridad que, «a efectos jurídicos administrativos, la vivienda está grafiada y descrita en el Catastro inmobiliario solo a efectos fiscales, pero no a efectos civiles ni urbanísticos», subrayando una confusión muy habitual en la práctica. Y añade una afirmación nuclear: «la vivienda no es legal por estar fuera de ordenación urbanística, por lo que su pérdida forzosa no es indemnizable».

La Sala apoya esta conclusión en el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, que solo permite valorar edificaciones cuando se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración o hayan sido legalizadas. Incluso en los supuestos de fuera de ordenación sobrevenida, el legislador solo admite una reducción del valor, no su reconocimiento pleno, y siempre que la edificación fuera inicialmente legal, lo que aquí no sucede.

Resulta especialmente contundente el razonamiento final: «la norma jurídica permite que, por ministerio de la Ley, los actores se vean privados de la construcción que constituía su vivienda habitual sin indemnización». El hecho de que haya prescrito la potestad sancionadora no convierte la edificación en legal ni genera un derecho indemnizatorio.

La sentencia confirma íntegramente la desestimación del recurso y fija una doctrina clara: el fuera de ordenación —y con mayor razón la ilegalidad originaria— rompe el vínculo entre propiedad y derecho a indemnización. Una resolución muy útil para delimitar, con rigor técnico, hasta dónde alcanza la protección patrimonial del urbanismo y dónde empieza el límite infranqueable de la legalidad.